Случай 10 Когда пришлось покупать вторую квартиру, не получив первую
Планировала получить: однушку в Новосибирске, 34 квадратных метра за 740 000 РУбытки: стоимость квартиры
Дом должны были достроить к совершеннолетию старшего сына — ему и предназначалась квартира. Решили покупать строящееся жилье из-за близости к нашему дому, а еще потому, что большая часть вторички рядом — устаревшее по многим параметрам жилье.
Застройщик выглядел солидно, имел все документы и строил сразу несколько объектов. Все стали долгостроями. Строительство приостановилось спустя год, а еще через пару лет совсем заглохло. Компания обанкротилась, застройщика осудили на десять лет за мошенничество и вывод средств. Доказана пропажа 980 миллионов рублей.
Квартиры были распроданы на 86%, и экономической привлекательности у дома нет. Ни департамент строительства, ни минстрой области не смогли найти инвестора, готового закончить стройку. Огромный дефицит средств не позволяет ЖСК заняться строительством.
От всех инстанций мы получали отписки. Какие-то подвижки в решении наших проблем начались в 2017 году, когда мы стали организовывать митинги и пикеты, привлекать СМИ, использовать мессенджеры и Ютуб.
Выход на улицы, объединение усилий с другими долгостроями города и обмен опытом с объектами всей страны — все это позволило сдвинуть с места громоздкий административный механизм и принять поправки к законам.
За однокомнатную квартиру заплатили 740 000 рублей. Ипотеку не брали: деньгами скинулись все родственники. Когда стало понятно, что надеяться не на что, наскребли на первоначальный взнос и взяли недорогую однушку в отдаленном районе в ипотеку. Этот дом тоже чуть было не попал в ряды долгостроев: сдача задержалась на год из-за разногласий застройщика и минстроя. Квартиру забрали через суд, с недоделками, но уже были рады и этому.
Помощь обманутым дольщикам
В зависимости от установленных обстоятельств дела пострадавший вкладчик может попросить помощи у таких органов:
- Суд. С помощью этого органа можно решить все имущественные конфликты с компанией-застройщиком. Пострадавшие вкладчики могут запросить заплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта либо возвращение суммы, инвестированной в стройку. Исковое заявление подается в ближайший судовой орган по месту жительства истца.
- Прокуратура. Этот орган отвечает за соблюдение всех законов. Он может сам проанализировать обстоятельства дела и принять меры, и направить его для разрешения в другой орган. Сюда можно подать заявление на неправомерные действия строительных организаций и другие органы, которые не желают исполнять собственные обязанности по защите прав дольщиков. Сделать это можно самостоятельно при визите в орган прокуратуры, по почте либо онлайн через интернет.
- Городская либо районная администрация. Особенно стоит просить помощи у данного органа, если участок для застройки арендуется у государства. В такой ситуации глава города может сам подействовать на строительную компанию и решить вопрос через другие госорганы.
- Полиция. Сюда можно обратиться, если действия строительной фирмы явно мошеннические. Например, она умышленно доведена до банкротства. Заявление следует подавать в то отделение полиции, которое располагается по месту проживания заявителя. К нему также необходимо прикрепить документы, удостоверяющие нарушения.
- Роспотребнадзор. Этот орган защищает права потребителей. Здесь можно проконсультироваться, как нужно составить иск, и привлечь строительную фирму к ответственности.
- Инспекция государственного строительного надзора. Главная деятельность этого органа состоит в проверке исполнения фирмами правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в использование. Также инспекция может подать на такие компании в суд от имени обманутых вкладчиков.
- Региональный департамент строительства. Данный орган прописывает реестр обманутых граждан и помогает им в зависимости от программ, принятыхкоторые действуют в определенном регионе. Он может помочь вкладчику перезаключить соглашение купли квартиры и получить жилье от другого застройщика.
Во многих регионах России есть особые Ассоциации обманутых дольщиков. Они также помогают решить их проблему. Желательно избирать для разрешения проблемы не один госорган, а подавать заявления и жалобы во все вероятные органы. Это ускорит процедуру рассмотрения дела и вероятнее всего привлечет застройщика к ответственности.
Как регионы решают проблему с долгостроями
Власти регионов уже не первый год пытаются решить проблему с достройкой домов. Как сообщили ТАСС в пресс-службе правительства Самарской области, к работе в этом направлении в регионе приступили в октябре 2017 года, в прошлом году было сдано четыре проблемных объекта и восстановлены права около тысячи дольщиков. В Пермском крае за этот же период были введены в эксплуатацию девять проблемных объектов, свыше тысячи семей получили квартиры.
Как отметили в пресс-службе Минстроя Саратовской области, с 2017 года восстановление прав обманутых дольщиков является одним из приоритетов в работе правительства. «В 2017-2018 годах удалось решить проблемы дольщиков 20 многоквартирных домов», — сообщили ТАСС в ведомстве. В Ростовской области с 2017 года количество обманутых дольщиков сократилось не менее чем на 35%. В 2018 году были обеспечены права более 1,1 тыс. пострадавших участников долевого строительства по 38 многоквартирным домам.
Сложность в решении проблемы связана, в том числе с тем, что механизм достройки домов и поддержки дольщиков регионы определяют самостоятельно. Самая распространенная схема — это предоставление застройщикам в аренду земельных участков без торгов по льготной цене. При этом застройщики должны выполнять работу по завершению проблемных домов. В частности, такой механизм действует в Пензенской, Саратовской, Нижегородской, Ивановской областях, Алтайском крае и других регионах.
В Волгоградской области, кроме земельного участка, застройщики могут получить компенсацию затрат на техническое присоединение к инженерным сетям. «Застройщик, который берется за завершение более десяти домов в регионе, куда вложены средства не менее тысячи дольщиков, вправе рассчитывать на субсидию из бюджета для проведения работ», — добавили в комитете строительства Волгоградской области. В Ростовской области введены субсидии на возмещение затрат на обследование технического состояния проблемных домов.
При этом власти следят за тем, как ведется работа по достройке. «За каждым недостроем в Ростовской области будут закреплены ответственные лица от муниципалитета и регионального правительства», — пояснил ТАСС министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Куц. В Кировской области мониторинг за деятельностью застройщиков и проверка их отчетности позволили не допустить появления еще 750 обманутых дольщиков.
Обманутые дольщики — инструмент шантажа и спекуляций
Тактика дольщиков — максимально давить на власть информационно и психологически, чтобы та как можно скорее отдала заброшенные стройплощадки другому бизнесу. Своей истерикой дольщики пытаются ускорить переговоры между властью и строительными компаниями.
Но почему эти переговоры обычно идут довольно медленно? Требования строительного бизнеса хорошо известны — они хотят уменьшить расходы и увеличить доходы. Часть квартир уже продана, а прибыль с оставшихся — не так велика, как хочется. Вдобавок есть социальные обязательства — нужно построить коммуникации, дороги, детские сады, школы, больницы.
У новых застройщиков есть несколько способов сделать проект более прибыльным, выжать из него максимум:
- Сократить социальные обязательства. Предложить строить школы-больницы за счет бюджета, а не за счет застройщика
- Изменить проект строительства. Увеличить количество продаваемых квартир
- Получить дополнительные земельные участки в районе. Компенсировать расходы за счет нового строительства.
«Воробьёв, где компенсационная земля?»
Типичное выступление в соцсетях — анонимные «обманутые дольщики» с пустыми страничками требуют у губернатора «компенсационных участков» для нового застройщика
Таким нехитрым образом обманутые дольщики становятся инструментом шантажа в руках застройщиков. Спекулируя на проблемах несчастных людей, можно получить хорошую сверхприбыль. И чем больше власть будет тянуть с принятием решения — тем больше политических издержек получит. Либо дайте землю и сами стройте школы-больницы, либо митинги под окнами, голодовки, палаточные городки и скандалы на федеральных каналах. И власть на это ведется, предлагая жирные условия хищному строительному бизнесу.
Реестр обманутых дольщиков и проблемных застройщиков. Полезные ресурсы
В сети существует ряд полезных ресурсов, на которых можно получить информацию о строительной компании. Чтобы предотвратить возникновение новых обманутых дольщиков областной Минстрой размещает на своем сайте регулярно обновляющиеся сведения о девелоперах, нарушающих условия ДДУ или проходящих через процедуру банкротства. В документе содержатся данные о:
- месте расположения строительной компании;
- всех ее руководителях;
- арбитражном управляющем, если в отношении организации ведется дело о несостоятельности.
С этой информацией рекомендуется знакомиться всем гражданам, готовящимся вложить средства в тот или иной проект на территории Московской области. На странице Минстроя доступна памятка, содержащая пошаговый алгоритм проверки девелопера перед уплатой денег. Дополнительно указываются признаки возможного мошенничества (заключение договоров займа, залога, бронирования, предварительного соглашения, приобретение векселей вместо оформления ДДУ).
Если дольщики столкнулись с недобросовестным застройщиком, то из реестра проблемных компаний они смогут узнать о факте начала процедуры банкротства. Это необходимо для предъявления требований застройщику, чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств.
- Официальная инструкция для дольщиков;
- Список нормативных актов в сфере защиты дольщиков Московской области;
- Порядок признания граждан пострадавшими — документы для дольщиков Московской области.
Право на получение средств после реализации активов разорившегося девелопера имеют только те дольщики, которые были включены в реестр кредиторов компании. При этом они вправе потребовать как выплаты денег, так и получения жилья, предусмотренного соглашениями со строительной фирмой.
Государство озаботилось проблемой учета граждан, пострадавших от недобросовестных девелоперов, в 2013 году и начало ведение совокупных региональных реестров обманутых дольщиков. Правила попадания в него и другие особенности ведения этого документа будут рассмотрены далее.
Повысить эффективность действий клиенты проблемных строительных компаний могут, объединив усилия. Примером выступает форум или сайт обманутых дольщиков. На этих ресурсах граждане обмениваются актуальной информацией и согласуют совместные действия. Зачастую дольщики создают специальные группы в соцсетях и обсуждают возникшие сложности там.
Самый крупный долгострой в Одинцовском районе
Всего в Московской области насчитывается 25 проблемных объектов, 4 из которых расположены в Одинцовском районе. 2 из них уже достраиваются. Последние 3 корпуса «Гусарской баллады» планируют ввести в эксплуатацию во второй половине 2018 года, ключи должны получить 558 человек. Идут строительные работы и на комплексе «Западные ворота столицы», корпуса №2 и №3 должны быть достроены в декабре 2017 года.
А на ЖК «Высокие Жаворонки» и «Изумрудная долина» работы не ведутся. «Высокие Жаворонки» являются крупнейшим проблемным объектом Московской области. Новый инвестор для жилого комплекса был найден, но в настоящее время третья сторона (коммерческая компания) ведёт судебное разбирательство с застройщиком-банкротом по поводу части земельных участков. В «Изумрудной долине» строительство также не ведётся. Положительной динамики в этих ЖК нет. Дольщики проводят митинги с требованиями достройки квартир.
Стоит отметить, что застройщик при подписании договора долевого участия с первым дольщиком обязан застраховать свою ответственность. Возможность требовать компенсацию появляется в одном из двух случаев: если имеется принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога или при открытии в отношении застройщика конкурсного производства.
При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ (договору долевого участия), оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по делу, открытому в отношении застройщика.
Компенсация, на которую имеет право дольщик при наступлении случая, указанного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат не должна быть меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе.
Но не все дольщики пытаются вернуть вложенные деньги в установленном законом порядке, а продолжают требовать достройки жилья не только от застройщика, но и от местных и региональных властей.
«Достройте наше жильё»
Важные даты в истории
В апреле 2005 года был создан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денег вкладчиков на основе соглашения.
Закон определил вероятную форму соглашения о долевом участии в постройке домов, направленную на защиту физ. лиц от мошенников. Данный закон регламентирует возможности инвестиции средств частными лицами в строительство и повысил ответственность застройщиков.
С периода вступления закона в силу большая часть компаний-застройщиков его проигнорировали, оставляя застройщиков без прав. Самое большое распространение приобрели: предварительное соглашение купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на вексельную схему и заключение документа купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж первичной недвижимости.
После 2008 года начался спад, цены на время снизились, но скоро начали расти. Застройщики также вернулись к давней схеме. Они собирали деньги с дольщиков и старались выиграть на этом. Но ресурсов на объекты скоро стало не хватать, сроки строительства срывались, и появилось много судебных исков от обладателей недостроенных квартир.
В 2013 году Путин подписал поправки к ФЗ № 214 о ведении реестра пострадавших дольщиков. Данный закон создан для того, чтобы не допустить простоя строительства многоквартирных домов. А также он призван сократить количество обманутых дольщиков. Но официально признать граждан обманутыми можно только при строительстве новостройки согласно законодательству.
В конце 2013 года начали действовать единственные для всех регионов РФ правила отнесения граждан к обманутым дольщикам. С 1 февраля 2014 года вкладчики могут быть включены в реестр пострадавших граждан.
История строительства домов
Долевое строительство домов стало популярным в России в 2000-х годах. До 2004 года жилье на стадии застройки продавалось по соглашениям соинвестирования, но эти документы не регистрировались, что привело к повторным продажам одной квартиры и краху больших строительных компаний.
Первая часть обманутых дольщиков появилась в России в 2003-2005 годах. Определенная доля таких вкладчиков пришлась на Москву. К достройке проблемных многоквартирных домов власти привлекли большие строительные компании столицы.
В 2004 году был создан закон №214 «Об участии в долевом строительстве» для защиты инвесторов от повторных продаж, а соглашения между компанией и строительные компании начали записываться в Росреестре. По названию законопроекта покупателей жилплощади на стадии застройки начали называть дольщиками.
Но законодательство не может полностью защитить покупателей от мошенников. Они могут организовать нелегальные схемы продажи жилья, а также фиктивное банкротство строительных компаний. Граждан, которые пострадали от данных действий застройщиков стали называть пострадавшими дольщиками.
ДУБНАКРУГЛОСУТОЧНЫЙ ДОЗОР
2020 год уже успел стать прорывным для школ Дубны. Как отметил глава округа Максим Данилов, с 1 января все образовательные учреждения переведены на круглосуточную охрану. Раньше такого не было. В школах № 1, 7 и 11 установлена система контроля доступа. Во все образовательные учреждения закуплены автономные кнопки тревожной сигнализации. В детских садах установлены домофоны.
Еще одно знаковое событие наступившего года – рекультивация полигона «Дубна правобережная». Планируется, что в этом году на свалке будут завершены все работы, и таким образом эта проблема для наукограда окончательно уйдет в прошлое.
Поддержка обманутых дольщиков
В ряде регионов действует механизм завершения проблемных домов через создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). К примеру, в Пермском крае он был принят в 2017 году.
Процедура состоит в том, что недостроенный объект передается в ЖСК, финансирование строительства осуществляется за счет беспроцентного займа, который получает кооператив. При этом часть работ оказываются ЖСК бесплатно — среди них проектирование, обследование объекта, проведение госэкспертизы и другие. После завершения строительства граждане вправе получить субсидию, чтобы оплатить целевой паевой взнос в ЖСК, в 2019 году на это из бюджета региона выделено 60 млн рублей.
В Приморском крае для решения проблемы в 2019 году был создан фонд поддержки обманутых дольщиков. Он будет финансировать завершение проблемных домов, которых в регионе насчитывается 13. «У фонда две основные задачи: в короткие сроки завершить строительство проблемных объектов на территории края и максимально полно информировать обманутых дольщиков о ходе решения проблемы в целом», — сообщила журналистам председатель совета фонда Ольга Сун-жаю.
Фонд будет принимать решение о финансировании достройки домов, новые подрядчики будут определяться через конкурсную процедуру. Источником финансирования при этом будут служить субсидии из краевого бюджета, банковские кредиты, выданные под госгарантию, а также частные средства. В 2019 году фонд планирует выдать 750 млн рублей, полученных в виде субсидий. По предварительным оценкам, для завершения строительства всех проблемных объектов потребуется более 4 млрд рублей.
В ряде регионов власти оказывают материальную помощь обманутым дольщикам. В Пензенской области в 2018 году был принят закон о выплатах дольщикам средств на аренду жилья. В Амурской области обманутые дольщики вправе претендовать на денежную выплату в размере суммы, уплаченной за жилое помещение. С конца 2017 года за поддержкой обратился 381 человек, заявления 351 удовлетворены на сумму почти 370 млн рублей.
«Не хочу судиться, хочу дешевую квартиру за чужой счет»
Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности. Дольщик приобретает право на квартиру и по факту является инвестором, вложившимся в строительство, а застройщик — исполнителем работ. Инвестор в любом случае останется в плюсе — достроенная квартира всегда будет дороже, чем потенциальная.
Как и любой инвестор, дольщик берет на себя высокие риски. Например, существует риск смены экономической конъюнктуры. Типичная схема банкротства застройщика выглядит так: происходит общественно-политический катаклизм, падает курс рубля. Следом подскакивают цены на стройматериалы, продажи проваливаются, а ставка новых банковских кредитов наоборот — возрастает. В результате застройщику становится неоткуда привлекать средства — новых дольщиков нет, а перекредитоваться негде. Одновременно с этим начинают скандалить дольщики, обваливая продажи окончательно.
Ещё более распространенный в нашей стране сценарий — мошенничество застройщика, нецелевые траты и вывод финансовых средств с помощью фиктивных подрядных работ. Это тоже риск инвестора, вложившегося в квартиру «на этапе котлована».
В обоих случаях пострадавшему нужно идти в суд — так решаются все деловые конфликты, когда обязательства одной из сторон не выполнены. Но это путь долгий и сложный. Куда проще — устроить кампанию давления на исполнительную власть. И вынудить её отдать долгострой другой фирме — пусть даже на условиях, создающих неудобства всем местным жителям.
Таким образом, обманутые дольщики перекладывают свои собственные риски на плечи других.
На выходе дольщики получают квартиру дешевле рыночной цены, новый застройщик получает прибыль, а мы все получаем нехватку социальных объектов, дыру в бюджете и варварскую застройку.
До тех пор, пока слабовольные и бесхарактерные власти будут идти на поводу у обманутых дольщиков, бизнес на долгостроях будет процветать.
Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д’Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё»
С чем сталкиваются обманутые дольщики в Московской области
Рынок подмосковного жилья популярен среди граждан, переезжающих работать в столицу. Покупка квартиры на территории Московской области имеет ряд преимуществ:
- более доступные, по сравнению со стоимостью столичных объектов, цены;
- относительно развитая социальная инфраструктура;
- транспортная доступность.
Большим количеством граждан, желающих вложить средства и получить недвижимость, пользуются недобросовестные девелоперы. В результате возникают следующие риски:
- существенное нарушение сроков сдачи, приводящее к тратам на аренду жилья;
- отступления от изначальных параметров проекта (достраивание секций и этажей с целью получить дополнительные средства);
- финансовая несостоятельность застройщиков.
Последняя проблема приводит к тому, что дома обманутых дольщиков перестают возводиться и они теряют произведенные вложения. Ситуация усугубляется в случаях, когда в строительство инвестируются заемные средства, предоставленные по ипотечным программам. Когда отсутствует надлежащий залог банк вправе потребовать полного гашения предоставленного кредита. При этом риски банкротства строительной компании возложены на заемщика.
Среди проблемных объектов Московской области выделяются:
- стройки компании Су-155;
- дома, возводившиеся компанией Риндайл;
- площадки фирмы Регионинвестстрой;
- стройки группы компаний Сабидом;
- дома, строившиеся фирмой Техинвестстрой.
В перечень проблемных девелоперов входят и другие организации. Несмотря на уверение властей, касающиеся улучшение ситуации с долгостроями, экономическая ситуация может привести к новым банкротствам. Если эти риски реализуются, то возникнут проблемы со сдачей многих ЖК и появятся новые обманутые дольщики.
Сколько обманутых дольщиков в регионах
Проблема обманутых дольщиков коснулась многих регионов России, однако ее масштабы варьируются в зависимости от конкретного субъекта. Так, в Алтайском крае в реестр пострадавших от действий недобросовестных застройщиков внесены 53 человека. К числу проблемных в регионе относят всего два дома. Меньше 200 обманутых дольщиков зарегистрировано в Югре, Орловской и Кировской областях.
Для сравнения, в Волгоградской области нарушены права 2500 граждан, вложивших средства в 48 жилых домов. При этом в реестр Минстроя РФ включена информация о 27 домах и 691 дольщике. «Разница объясняется тем, что на региональном уровне внедрены более жесткие требования к застройщикам: просрочка в месяц уже является достаточным основанием для включения дома в категорию проблемных, тогда как на федеральном уровне в реестр включают здания с просрочкой в шесть месяцев», — пояснил ТАСС представитель комитета строительства региона.
Проблема обманутых дольщиков также остро стоит в Пермском крае, где в реестр включено более 1,6 тыс. человек, в Ленинградской (около 2 тыс.), Саратовской (более 2 тыс.), Самарской (около 1,8 тыс.) и Липецкой областях (более 2,5 тыс.).
В ряде регионов нарушение прав дольщиков привело к возбуждению уголовных дел в отношении представителей строительных компаний. В Липецкой области возбуждены четыре уголовных дела в отношении руководства застройщиков: СУ-10 треста «Липецкстрой», риелторского центра «Строй-Град» и строительных компаний «Велес», «Лик» и «Эксстроймаш».
В Алтайском крае руководители компаний, строивших дома в Барнауле и Новоалтайске, осуждены за мошеннические действия на шесть и четыре года лишения свободы соответственно. Уголовное дело о мошенничестве возбуждено против главы компании «Декор-Трейд» в Пензе.
