Перепланировка и переустройство жилых помещений

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта

Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Нормативная основа перепланировки и переустройства

Говоря о проведении строительных работ, целью которых является перепланировка или переустройство того или иного жилого или нежилого помещения, следует учитывать, что осуществление такого вида работ с нормативной точки зрения имеет различную базу.

Для того чтобы производить правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений, необходимо обращаться к положениям Жилищного Кодекса. В рамках этого нормативного акта, кроме всего прочего, находится регулирование вопросов, связанных с переустройством и возможной перепланировкой всех объектов жилого фонда, которые есть на территории Российской Федерации или относятся к недвижимому имуществу государства.

В отношении нежилых помещений такого единого нормативного акта не существует и для получения правильного нормативного регулирования проводимых строительных работ приходится обращаться к различного рода нормативным актам, устанавливающим те или иные требования в отношении нежилых помещений и возможностей проведения их перепланировки и переустройства (СанПины, требования, установленные в рамках соблюдения противопожарной безопасности конкретного типа нежилых помещений и т. д.).

В соответствии с перечисленными нормативными актами в качестве перепланировки следует рассматривать комплекс строительных работ, проводимых в том или ином помещении, в рамках которых не будут затронуты несущие конструкции помещения, но внутренняя архитектура может быть изменена вплоть до коренного изменения внутреннего состояния помещения.

В рамках перепланировки могут быть возведены дополнительные перегородки, которые не будут создавать лишней существенной нагрузки на перекрытия, перенесены в рамках соблюдения норм законодательства коммуникации, изменены фасады помещения или группы помещений, в том числе путем нанесения лакокрасочных покрытий иных свойств, нежели изначально были определены создателем помещения.

В ходе проведения переустройства помещения могут быть затронуты несущие конструкции с дополнительным их укреплением или применением мер, которые позволят избежать возможных сложностей в отношении приемки таких помещений по итогам завершения строительных работ уполномоченными сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Кроме того, при проведении переустройства может быть реализован комплекс строительных работ, в ходе которого внутренняя и внешняя архитектура дома полностью изменяется, увеличивается общая или полезная площадь помещения, доступная для эксплуатации.

Независимо от того, о каком именно виде строительных работ идет речь – о перепланировке или переустройстве, каждая подобная трансформация жилого и нежилого помещения требует обязательного документального сопровождения для легализации полученных итоговых результатов строительства.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Самовольная перепланировка: как узаконить

Как уже писалось выше, законная перепланировка жилого помещения требует больших временных затрат. Ввиду присутствия существенной волокиты именно эти сложности и толкают собственников квартир на проведение перепланировки без соответствующей документации. Однако, если не было возможности оформить перепланировку изначально законным способом, стоит задуматься о ее легализации в самое ближайшее время. Последствия самовольных перепланировок бывают самые разные, в том числе аварийные ситуации, приводящие к затоплению соседей и возникновению трещин в стенах, что, соответственно, придется устранять полностью за счет собственника. Кроме того, сегодня продать квартиру с незаконной перепланировкой фактически невозможно, и если о перепланировке станет известно ТСЖ или управляющей компании, оформлять необходимые документы придется обязательно, при этом, еще нести ответственность за нарушение жилищного законодательства. Также собственника могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние. Для того, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, собственнику перепланированного жилого помещения следует позаботиться об узаконивании всех изменений. Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим оно не нарушает права и законные интересы граждан, в том числе не создает угрозу для их здоровья и жизни. 

Итак, для того, чтобы узаконить самовольную перепланировку необходимо обратиться в судебные органы с исковым заявлением. В иске обязательно указывается: 

• ФИО, адрес истца;
• точные данные ответчика – как правило, это администрация города или администрация района, если иное не установлено уставом города (обязательно указывается юридический адрес ответчика);
• описательная часть искового заявления о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, перепланировка которого была выполнена самовольно;
• заключительная часть, где истец просит суд сохранить планировку жилого помещения в перепланированном состоянии;
• прописывается перечень прилагаемых документов;
• ставится подпись и дата заявления.

Скачать исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии

Важно! Перед подачей искового заявления в суд необходимо подготовить документацию: 

1. Технический паспорт объекта до и после произведенной перепланировки. Документ оформляется в БТИ, в последнем паспорте должна стоять отметка «самовольная перепланировка».
2. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций.
3. Заключение санэпидемнадзора и государственного пожарного надзора о том, что перепланировка соответствует установленным санитарным нормам и не нарушает требований пожарной безопасности.
4. Правоустанавливающий документ на квартиру, подтверждающий право истца на жилое помещение. Если в квартире прописаны иные лица, они указываются в иске в качестве третьих лиц.

Исковое заявление с приложенными документами подается в районный суд по месту нахождения жилого объекта. Если все документы имеют заключения, подтверждающие соответствие перепланировки всем нормам и правилам, суд вынесет положительное решение. После чего данное решение необходимо предоставить в БТИ, где собственнику выдадут новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

• договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
• акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
• копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
• оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
• подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
• справка о присвоении объекту официального адреса;
• свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Самостоятельное проведение перепланировки

Получить его можно только после специального согласования. Но это достаточно сложный и затратный по времени процесс. Именно по этой причине многие собственники принимают решение провести перепланировку без согласования.

Это решение является противозаконным и может привести к таким последствиям:

1. Наложение штрафа.
2. Отсутствие возможности продать жилье.
3. Существенное снижение стоимости при продаже.

Даже при серьезном уменьшении цены на квартиру, найти покупателя на нее будет очень сложно. Мало, кто согласится приобрести в собственности квартиру с обременением. Нового собственника могут обязать провести узаконивание переустройства, а гарантии получения разрешения при этом никто не дает.

Согласование перепланировки после ремонта.

Если ремонт выполнен и его уже отобразили на планах БТИ красными линиями, то легализацию выполненной перепланировки в квартире необходимо будет делать сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании техзаключения о безопасности выполненного ремонта. Подробно весь этот процесс мы описали в статье «Как узаконить перепланировку?».

Согласование перепланировки квартиры постфактум имеет ряд недостатков по сравнению с тем, чтобы получать изначально разрешение на ремонт. Подробнее об этих недостатках мы писали в пунктах № 1.1 и №1.2 статьи об узаконивании переустройства, ссылку на которую мы дали в предыдущем абзаце.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Как уже упоминалось, перепланировка и переустройство влекут за собой внесение изменений в техпаспорт квартиры.

Под это определение не подпадает ряд работ:

• косметический ремонт;
• замена сантехники на аналогичную;
• установка и демонтаж встроенной мебели;
• замена наружных столярных элементов;
• смена окон и дверей.

Виды

Работы по перепланировке можно разделить на две большие группы:

• выполняемые по самостоятельным эскизам;
• требующие создания профессионального проекта.

Эти документы прилагаются к заявлению на предоставления разрешения перепланировок.

Эскиза, выполненного от руки на копии технического плана квартиры достаточно для проведения:

• демонтажа или возведения перегородок, не являющихся несущими, не меняющих нагрузку на перекрытия;
• устройство, заделки или перенос различных проемов в ненесущих перегородках;
• перенос на другое место кухонных плит, сантехники, но в пределах отведенного для них помещения;
• перенос отопительных приборов (исключая балконы и лоджии).

А вот заказать в проектной организации составление профессионального документа понадобится, если планируется:

• устройство дополнительных проемов в несущих перегородках (в том числе межквартирных) и межэтажных перекрытиях;
• возведение внутренних лестниц;
• устройство балконов или лоджий;
• создание дополнительных входов и т.д.

Порядок действий

Соблюсти порядок действий, установленный законом для получения разрешения на перепланировку довольно несложно. Для начала потребуется получить на руки план квартиры, составленный БТИ и являющийся частью техпаспорта.

С этим документом можно:

• отправиться в проектную организацию или архитектурное бюро для заказа индивидуального проекта перепланировки или выбора уже готового;
• можно вооружиться карандашом и самолично составить эскиз будущих изменений в квартире.

Проект или эскиз прилагается к заявлению, которое направляется в госорган, отвечающий за строительство.

Имея на руках разрешение, владелец квартиры вправе производить ремонтные и строительные работы, согласно проекту. По их окончании составляется акт, который подписывает представитель жилинспекции или строительного отдела администрации.

На основании акта и осмотра произведенного специалистом БТИ составляется и выдается на руки квартировладельцу новый технический паспорт.

Документы

Для того чтобы вопрос о перепланировке был рассмотрен, потребуется представить в контролирующий орган ряд документов:

• подтверждающий право собственности на квартиру (или полномочий, полученных от собственника);
• выражающий согласие всех прочих собственников квартиры или членов семьи нанимателя;
• проект будущих изменений;
• технический паспорт.

Для владельцев жилья в зданиях, относящихся к архитектурным памятникам или культурной ценностью, потребуется разрешение соответствующего госоргана на переустройство.

Заявление

Заявление к которому прилагаются названные документы, имеет определенную форму, утвержденную на федеральном уровне.

Подача заявления возможна как лично, так и через МФЦ. Поскольку форма заявления и перечень необходимых документов устанавливается на федеральном уровне, то местные органы власти не вправе требовать представления дополнительных сведений.

Согласование

Согласование перепланировки происходит в два этапа:

• получение разрешения на основании заявления и проекта;
• подписание акта о производстве перепланировки и получение нового техпаспорта в БТИ.

Только после выполнения этих формальностей перепланировка считается согласованной, а, следовательно, законной.

Пропуск одного из этапов ведет к признанию перепланировки самовольной и влечет различные неприятные последствия.

Отказ в согласовании

Если из административного органа пришел отказ, согласовать перепланировку можно будет только через суд. Потребуется составить и предоставить иск, приложить необходимые для перепланировки документы. Дополнительно нужно приложить ранее полученный официальный отказ.

Последующие действия зависят от решения, которое вынесет суд:

1. Положительное решение – можно обращаться в БТИ. Сотрудники данной организации внесут в технический паспорт все необходимые изменения.
2. Отказ в согласовании – собственнику нужно вернуть помещение в изначальное положение.

Законная перепланировка квартиры

Законность проведения перепланировки жилого помещения есть гарантия того, что любые произведенные изменения будут внесены в первоначальный проект квартиры, а также все работы будут выполнены с соблюдением строительных норм. Процесс оформления законной перепланировки выполняется в несколько этапов, где обязательно присутствует сбор документов, утверждение проектов и получение соответствующего разрешения. 

Согласно ряда норм российского законодательства, перепланировка квартиры в многоэтажном доме проходит по следующим этапам: 

1. Обращение в БТИ за документом о состоянии несущих конструкций.
2. Составление технической документации – разработка нового проекта жилого объекта, выполненного в форме чертежей, а также графических и текстовых материалов. Как правило, составлением документа занимается архитектор, после чего проект подлежит согласованию в архитектурно-планировочном объединении округа и газовой инспекции при необходимости.
3. Для перепланировки квартиры необходимо получить разрешение на строительство в жилищной инспекции, куда необходимо предоставить пакет документов:

После получения необходимого разрешения из жилищной инспекции можно приступать к строительным работам

Однако, важно помнить, что все произведенные перепланировки по их завершению обязательно должны быть зафиксированы в регистрирующем органе и БТИ. 

Как должно быть написано заявление?

Собственники, желающие реализовать перепланировку, должны при написании заявления руководствоваться формой, утвержденной постановлением правительства под номером №266 от 2005 г. Документ адресуется, как правило, в органы местного самоуправления или жилищной городской инстанции. В графе «ОТ» должен быть указан собственник, наниматель объекта или другое лицо, уполномоченное на выполнение ремонтно-монтажных работ в помещении. Также следует указать полный адрес местоположения квартиры. В самом тексте заявления к представителям органа, который должен будет утвердить право на выполнение перепланировки, должно быть отмечено следующее:

• Собственник обязуется выполнять работы в соответствии с прилагаемым проектом.
• Обязуется допускать уполномоченных лиц на объект, где выполняется перепланировка.
• Обязуется завершить рабочие мероприятия в указанные сроки.

Последствия самовольных действий

Главное последствие, ждущее произведшего самовольное переустройство квартиры гражданина – это административная ответственность.

Однако этим неприятности не исчерпываются. Суд может постановить устранить все произведенные переделки, вернув жилье в первоначальный вид. Проделать это придется за свой счет.

Судебная практика

Судебная практика, сложившаяся по заявлениям о ликвидации либо узаконении самовольных перепланировок говорит о том, что подача такого иска не избавляет владельца квартиры от обязанности уплатить штраф.

Что же касается судьбы самих произведенных переделок, то все зависит от того, насколько они безопасны для самих хозяев или их соседей.

В большинстве случаев суд удовлетворяет просьбу оставить жилье в перепланированном виде.

Если, конечно владелец докажет, что при проведении работ соблюдался технический регламент, а перепланированное жилье отвечает всем техническим и санитарным нормам.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Если же помещение целиком расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то узаконить перепланировку нежилого здания в этом случае возможно непосредственно напрямую в самом отделении БТИ, так как юридических документов, которые возлагали бы на какую-либо организацию функцию по согласованию перепланировки таких зданий, или описывали бы необходимость самой этой процедуры, на данный момент не существует. В Москве раньше эти функции возлагали на Префектуру, но старый порядок был отменён Постановлением Правительства Москвы № 551, а новый до сих пор не утверждён. Для осуществления такого согласования в БТИ необходимо предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, а также проект перепланировки, выполненных проектной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь.

Что это такое?

Под переустройством закон понимает такие изменения, которые касаются различного оборудования и инженерно-технических сетей.

Примером переустройства могут служить:

• прокладка или замена труб водоснабжения, отопления и канализации;
• замена газовых приборов (плит, печей, водонагревателей) электрическими;
• создание или перенесение в другое место туалетов и ванных комнат;
• изменение конфигурации электропроводки;
• установка душевых кабин или джакузи и т.д.

Перепланировка затрагивает не коммуникации, а конфигурацию помещений. То есть, при этом:

• изменяется площадь и количество комнат;
• переносятся перегородки;
• устраиваются или, наоборот, заделываются дверные проемы.

Основания

Одного желания владельца квартиры внести улучшения в свою собственность мало для того, чтобы перепланировка состоялась.

Статья 26 Жилищного кодекса называет основанием для перепланировки и переустройства жилых помещений, полученное в определенном порядке разрешение.

Отсутствие такого разрешения, в случае, когда оно не запрашивалось в органе местного самоуправления, или же в проведении работ было отказано, влечет самовольность, то есть незаконность всех проводимых работ.

Выступить с инициативой переустройства и запросить разрешение на его проведение может только собственник квартиры. Что же касается арендаторов или нанимателей, то у них такого права нет. Если только они не будут специально уполномочены на это титульным владельцем.

Законодательство

До вступления в действие Жилищного кодекса правовое регулирование перепланировок осуществлялось множеством региональных актов, устанавливающих различный порядок.

Глава 4 ЖК РФ унифицировала требования к проведению переустройства и перепланировки, установив единые на все территории страны правила.

Более подробно порядок проведения перепланировок и условия выполнения работ прописаны в подзаконных актах. Основным из них будут Правила, утвержденные Постановлением Госстроя РФ в 2003 году. Они регулируют техническую эксплуатацию жилищного фонда.

Законодательство устанавливает ряд запретов, касающихся перепланировки.

Ее проведение не допускается в том случае, когда:

1. Ухудшаются жилищные условия всех или некоторых жильцов.
2. Изменения нарушают прочность несущих конструкций.
3. Проведенные работы нарушают функционирование инженерного оборудования.