Поиск

Особенности кредитования сделок с недвижимостью

Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов

Алла работает по трудовому договору в салоне красоты по графику 2 через 2, неофициально подрабатывает еще в 2-х салонах. Общий доход — 70 000 рублей.
За год женщина набрала 8 кредитов: 3 потребительских, 2 кредитных карты и 3 займа в микрофинансовой организации (далее — МФО). Общая сумма долга превысила 1,4 млн рублей. В результате более 65% дохода (45 000 рублей) уходило на погашение кредитов. По займам МФО с самой высокой ставкой Алла выплачивала только проценты.
У Аллы есть 1-комнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга. И она взяла кредит под ее залог, чтобы выплатить долги.
Банк предоставил 1,6 млн рублей на 15 лет под ставку 15,99%. Алла не только погасила долги, но и сделала ремонт в ванной и на кухне. Ежемесячный платеж — 24 000 рублей, то есть в 2 раза меньше, чем раньше.
Алла продолжает владеть квартирой и жить в ней. Только без согласия банка не может делать перепланировки и заключать с квартирой сделки до полного погашения кредита.

Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.

Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.

Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.

Проверьте себя по формуле:

Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)

Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.

Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.

Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке

Наиболее значимым этапом оформления ипотечного кредита является этап подготовки отчета об оценке кредитуемого объекта

И здесь важно учесть один момент. Оценка производится компанией, состоящей с кредитором в партнерских отношениях, следовательно, оценочная стоимость будет соответствовать реальной рыночной цене на момент проведения экспертизы

Поэтому чтобы не привлекать внимание к разнице в суммах, не стоит значительно снижать стоимость недвижимости. Пусть разница будет не слишком заметная

Порядок оформления такой сделки в органах Росреестра требует совершение двух действий:

  1. Регистрация сделки на основании правоустанавливающего документа и соглашения с кредитором. На этом этапе осуществляется переход права и устанавливается ограничение;
  2. Регистрация залога на основании закладной и ипотечного договора. На этом этапе при получении регистратором письменного уведомления Сбербанка исключается запись о первом обременении и регистрируется залог.

Порядок получения ипотечного кредита с недофинансированием специфических особенностей не имеет. Кредитор предъявляет к заемщику требования, соответствующие общим и кредитует его по базовой ставке, применяемой в случаях оформления ипотеки на покупку готового жилья.

При этом схема кредитования с недофинансированием предусматривает составление определенного набора документов, включающего:

  • основной договор купли-продажи;
  • договор на покупку неотделимых улучшений;
  • соглашение с банком на предоставление ипотечного кредита.

Образец договора на покупку неотделимых улучшений помимо общих сведений о продавце и покупателе, должен включать информацию о том, что произведенные улучшения являются неотделимой частью приобретенного объекта, а также о том, что продавец передал, а покупатель оплатил данные улучшения.

Весь процесс оформления недофинансированной ипотеки в Сбербанке включает следующие этапы:

  • Подача заявки на получение ипотеки (заполняется анкета и передается стандартный пакет документов);
  • Одобрение выбранного для покупки жилья (кредитору предоставляется документация на кредитуемый объект);
  • Заключение всех обязательных договоров (купли-продажи объекта, неотделимых улучшений и ипотечного соглашения);
  • Регистрация сделки;
  • Регистрация залога;
  • Расчеты с продавцом.

Возможно будет интересно!
Какая минимальная сумма заявки по ипотеке в Сбербанке

Выбор банка и аккредитация застройщика

С обычной ипотекой все просто: можно обратиться в любой банк, предлагающий ипотечные кредиты, найти подходящее жилье и заключить с банком договор, оставляя это жилье в качестве залога до момента полной уплаты ссуды. Но если жилье только строится, то существуют определенные риски, важные для банков. Вдруг возводимый дом окажется долгостроем, вдруг застройщик использует какие-то махинации или мошеннические действия. Ипотека возможна только в том случае, если сделка признается банком безопасной и честной, а в случае со строящимся жильем об уверенности в этом речи нет. Именно поэтому и существует аккредитация застройщика.

Аккредитация застройщика — это доскональная его проверка банком. Банк проверяет всю документацию, юридическую чистоту, изучает деятельность самой строительной компании. Если застройщик признается, как честный и надежный, то он получает аккредитацию банка. Именно этот факт и позволяет компании реализовывать жилье в ипотеку, но только через банки, которые эту компанию проверили и аккредитовали.

Если в описании жилого комплекса не указана аккредитация банков, то приобрести в нем жилье с помощью ипотечного кредита не получится. Кроме того, отсутствие аккредитации хотя бы от одного банка должно заставить потенциального покупателя задуматься о качестве объекта. Все застройщики заинтересованы в партнерских отношениях с банком, потому что половина жилья приобретается именно за счет кредитных средств. Если объект вообще не аккредитован, то, возможно, он не совсем чист юридически.

Многие крупные банки сотрудничают с застройщиками, поэтому один объект может быть аккредитован сразу несколькими банками, тогда у заемщика есть выбор, что уже хорошо. Обратиться в другой банк, не являющийся партнером застройщика, будет сложно. Сейчас трудно найти предложения банков, которые выдают ипотечный кредит под залог строящегося жилья от любого застройщика. Если такую программу найти, то придется собрать огромный пакет документов на застройщика и дом, чтобы банк проверил чистоту предполагаемой сделки.

Плюсы аккредитации для заемщика:

  • не нужно собирать документы на объект, все они уже есть у банка и проверены им;
  • если проект аккредитован, значит, он юридически чист;
  • риски купить долгострой практически равны нулю;
  • не нужно проводит оценку недвижимости, эта информация имеется у банка;
  • возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

  • согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
  • в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
  • когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

  • оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
  • документ о праве собственности на объект недвижимости;
  • техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
  • копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами.

Отличия кредитного договора от договора займа

Кредитный договор – самостоятельная разновидность договора займа. Такое обстоятельство дает возможность регулировать его как договор займа, если иное не предусмотрено самим существом договора (п.2. ст.819 ГК РФ). Кредитный договор регулирует отношения финансового рынка, где происходит торговля деньгами.

Оба договора, кредитный договор займа и договор займа существуют в рамках одного института кредитно-заемных обязательств, однако имеют ряд отличий.

Кредитный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двухсторонним. Когда стороны достигли соответствующего соглашения, кредитный договор вступает в силу. Это происходит до реальной передачи денег заемщику.  Тем самым он и отличается от договора займа. Эта особенность дает возможность заемщику понудить кредитора при необходимости к передаче денег, что исключено в данных отношениях. Договор займа это реальный договор, вступающий в силу с момента передачи денег.

Договор займа и кредитный договор отличаются так же и по субъектному составу. Заимодателем здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация, обладающая соответствующей лицензией Центрального банка РФ на совершение таких операций. Вещи не могут быть предметом кредитного договора, только деньги. Более того, большинство кредитов выдается в безналичной форме. Таким образом права требования становятся предметом договора, а не денежные купюры. Именно поэтому закон говорит о предоставлении кредита в виде «денежных средств» (п.1 ст.819 ГК РФ), а не денег или других вещей (п.1 ст.807 ГК РФ)., как это имеет место в договоре займа.  В случае, если предметом договора являются вещи с определенными родовыми признаками, а не деньги, то такой договор регулируется специальными нормами о товарном кредите (ст.822 ГК РФ). Таким образом, по субъектному составу и по предмету договор кредита более узок, чем договор займа с точки зрения сферы применения. Кроме того, к его формированию предъявляются более жесткие требования. Согласно ст.820 ГК РФ он должен быть заключен в письменной форме под страхом признания его ничтожным, что вовсе не требуется для договоров займа. Наконец кредитный договор в отличие от договора займа всегда является возмездным. Вознограждение кредитору определяется в виде процентов, начисленных на сумму кредита за время его фактического использования. Размер таких процентов определяется договором, а при отсутствии в нем специальных указаний по праилам п.1 ст.809 ГК РФ, т.е по ставке рефинансирования.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора

Также заемщик не может:

  • Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
  • Совершать ремонтные работы, включающие незаконную перепланировку квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
  • В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
  • Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Плюсы и минусы кредитов под залог

Почему это выгодно

Если проанализировать кредитные ставки на такой вид займов, то можно прийти в выводу, что они вполне лояльны. Это не связано с щедростью финансовых учреждений, ведь они всегда ориентируются на возможные риски. В случае, если в качестве залога выступает квартира, то процентная ставка по кредиту будет действительно низкой, так как банк ничем не рискует. Недвижимость относится к дорогому имуществу с высокой ликвидностью, поэтому реализовать ее и вернуть свои деньги будет легко, если получатель ссуды окажется неплатежеспособным.

Одинаковых решений не бывает

Если вы решили взять кредит под залог жилья, то нужно понимать, что одинаковых условий займа не бывает. Окончательная процентная ставка, срок займа и другие условия всегда оговариваются индивидуально, опираясь на субъективные данные. Сотрудники выясняют, почему клиент решил воспользоваться именно этим инструментом. После чего обязательно проводится экспертная оценка имущества.

Недвижимость считается ликвидной, но иногда бывают исключения. Например, не стоит рассчитывать на ссуду, если дом находится в аварийном состоянии или планируется его снос. Также многое зависит от расположения самого объекта. Учитывая эти и некоторые другие факторы, специалисты финансового учреждения рассчитывают максимальную сумму кредитования.

Как мы уже говорили, такие кредиы несут минимум рисков для финансовой компании. Поэтому в большинстве случаев можно ожидать положительного решения, так как банк понимает, что с таким клиентом он точно не получит убытки. Понятно, что каждое банковское учреждение заинтересовано в таких сделках, а значит потенциальный заемщик должен выгодно использовать свое положение на этом конкурентном рынке. Кредиторы легко идут на различные уступки, например, клиент банка может самостоятельно выбрать срок кредитования и некоторые условия его погашения. Если клиент платежеспособен и дисциплинирован, то для него займ под залог будет лучшим способом получить большую сумму под минимальный процент.

Возможные риски

На конку — объект залога.

Соглашаясь на подобную сделку, нужно трезво понимать, что на кон вы ставите собственное дорогое имущество. Поэтому нужно внимательно изучить все пункты договора, при возможности, лучше привлечь к этому профессионального юриста.

Страховки и скрытые платежи

Недобросовестные финансовые организации могут включать в договор различные дополнительные комиссии и платежи, которые мастерски маскируют в документах.Обязательно нужно выяснить все вопросы относительно страховки имущества или здоровья и жизни заемщика. Иногда оплата такой страховки может перекрывать выгоду, которую сулит низкая процентная ставка.

Санкции за просрочки

B случае просрочки платежей вас ожидают неминуемые жесткие санкции. Чтобы снизить риски финансовая организация не будет ждать восстановления платежеспособности клиента. Дело в том, что при просрочке насчитывается очень высокая штрафная пеня, увеличивая общую задолженность. Банковское учреждение не заинтересовано дожидаться того момента, когда ваш долг будет больше стоимости залогового имущества. Лучше, если в договоре кредитования будет прописана возможность отсрочки или кредитных каникул, что дает заемщику определенную страховку.

Если же выплатить долг нет возможности, то банк вправе выставить объект недвижимости на торги. Вырученная сумма будет направлена на аннулирования задолженности перед финансовой компанией. Если вырученная сумма окажется выше долга, то остаток вернут клиенту. На практике, остаток несоизмерим с рыночной стоимостью закладываемого имущества.

Шаг 1. Выбираем жилье

Возможны ситуации, когда первый и второй шаги стоит поменять местами, например, если клиент срочно нуждается в любом жилье и готов ориентироваться на критерии, которые предлагает банк, прежде всего финансовые.  Но допустим, время и деньги и клиента есть и основная цель – улучшить жилищные условия самым оптимальным из возможных образов. Тогда отталкиваться стоит именно от желаемого объекта недвижимости. Да, если объект нестандартен: таунхаус, доля, дом старого типа постройки, квартира высокой стоимости, то могут быть проблемы с одобрением объекта банком.

Отказ в кредитовании на конкретную недвижимость не отменяет одобрения по заявке на ипотеку. Поэтому сначала выбираем один или несколько объектов недвижимости, и уже от их цены и характеристик отталкиваемся при подаче заявление на получение кредита в банковское учреждение.

Первое, что должен для себя решить потенциальный заемщик банка – квартира на первичном или на вторичном рынке его интересует.  Законодательно продажа строящегося жилья регламентируется 214-ФЗ:

Разница между готовой первичной и вторичной квартирой может быть минимальна, например, если планируется приобретение квартиры в новостройке, то право собственности, скорее всего, будет уже оформлено на застройщика, и квартира будет считаться вторичным жильем, несмотря на то, что она совершенно новая. Обязательство по оформлению застройщиком непроданных в процессе строительства квартир в свою собственность возникает законодательно, а квартира, юридически имеющая собственника, относится к вторичному рынку жилья.

Очень важно решить для себя что прибрести — вторичное жильё или новостройку

В случае если квартира еще только строится, цена на нее будет расти пропорционально стадии строительства. И квартиру можно будет использовать по назначению после сдачи дома в эксплуатацию и проведения ремонта (а это дополнительные затраты), в лучшем случае – это несколько месяцев, максимум – более года, если этап строительства ранний. Риски, связанные с выбором первичного жилья, очевидны – проблемы в деятельности застройщика и заморозка строительства.  Как взять кредит на ремонт ипотечной квартиры?

Так же в недостроенное жилье нельзя прописаться, если вопрос с пропиской стоит остро, то стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья. Покупку квартиры в строящемся доме можно считать инвестицией, и, как уже упоминалось выше, параллельно с этапами строительства растет и цена, выгода может составлять 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости

В то же время, до момента получения Свидетельства на право собственности, ставка по ипотеке будет выше, это условие характерно для всех банков, так как риск приостановки строительства касается и кредитных учреждений.

Вторичное жилье имеет свои преимущества – в него можно сразу въехать и прописаться, ремонт, если и требуется, не является первоочередным делом. Риски будут в основном касаться неправомерности предыдущих сделок с квартирой – титульные. Так же вторичную квартиру можно сдать, при наличии иного жилья, и арендными платежами погашать ипотеку. В случае с новостройкой сначала придется дождаться сдачи дома в эксплуатацию и вложиться в ремонт.

Второе, что должен решить для себя заемщик: на какую сумму можно рассчитывать. Способы оценки платежеспособности в разных кредитных учреждениях отличаются. Где-то расчет учтет возможность внесения в погашения по ипотеке половину ежемесячного подтвержденного дохода клиента, где-то из доходов будет вычтен прожиточный минимум на заемщика и его иждивенцев, если они есть, где-то расчет будет строиться по иному.

В идеале, чтобы платеж по ипотеке, который можно рассчитать на ипотечном калькуляторе самостоятельно, не превышал трети совокупного дохода семьи. В этом случае, какую бы методику не применял банк при расчете платежеспособности, сумма, которая требуется для покупки квартиры, не будет урезана банком.

Что включает сопровождение сделок под ключ?

Покупатели недвижимостиПродавцы недвижимостиРиелторы
Какие услуги мы оказываем Проверка продавца и всех документов на объект профессиональным юристом.

Помощь с получением кредита, в том числе с использованием материнского капитала.

Взаимодействие со всеми государственными и частными инстанциями, задействованными в сделке (нотариус, банк, оценщик, адвокат второй стороны и др.).

Составление предварительного и основного договора купли-продажи.

Участие в подписании договора.

Контроль за переходом объекта от продавца покупателю.

Помощь с регистрацией в Росреестре.

Сбор пакета документов на недвижимость и их юридическая проверка.

Взаимодействие со всеми государственными и частными структурами (органы опеки, нотариус и др.).

Составление предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости.

Участие в подписании документов.

Правовое сопровождение в Росреестре.

Юридическая поддержка продавца или покупателя, консультации.

Проведение переговоров в нашем офисе с комфортными, прекрасно оборудованными переговорными комнатами.

Составление договоров, учитывающих индивидуальные условия сделки.

Сотрудничество с нотариусами, оценщиками, банками, сейфовыми депозитариями и другими инстанциями.

Участие в подписании документов.

Сопровождение в Росреестре.

Ваша выгодаБлагодаря проверке всех документов высококвалифицированными юристами вы будете на 100% защищены от юридических проблем с новой собственностью.Вы не тратите на продажу объекта ни одной лишней минуты. Наши специалисты самостоятельно подготавливают документы, анализируют договор, общаются с другими участниками сделки и помогают в минимальные сроки оформить бумаги в Росреестре.Воспользовавшись услугами наших юристов для сопровождения сделки с недвижимостью, вы освободитесь от всей тяжелой работы по проверке объекта и подготовке процесса подписания договора. Вам останется только получить гонорар.

Шаг 4. Проведение сделки по продаже квартиры с обременением

Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Схема 1. Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Схема 2. Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Но банк может и отказать заемщику в продаже залоговой квартиры. Для таких случаев разработана вторая схема. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти желающего купить ваше жилье.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, т.к. предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога, продавец может «передумать» и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

Этот пункт договора определяет порядок расчета между покупателем недвижимости и продавцом.

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

  • Наличными денежными средствами;
  • Безналичным путем;
  • С использованием банковских ячеек при расчетах с недвижимостью или аккредитива.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

  • Дату фактической передачи объекта недвижимости;
  • Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

В данном разделе обозначают условия вступления документа в силу, а также прочие важные для сторон обстоятельства.

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

Скачать образец договора купли-продажи с использованием ипотеки можно здесь.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий

Adblock
detector