Особенности сделок с земельными долями

Структура и содержание документа

Установленной формы соглашения нет — стороны могут составить документ самостоятельно или с привлечением юриста.

Бланк договора о задатке содержит такие разделы:

• наименование населенного пункта, дату составления;
• сведения о сторонах;
• текстовую часть;
• подписи сторон.

Содержание текстовой части не должно быть громоздким, но включать все основные моменты:

• суммы задатка и полной стоимости земельного участка, причем и цифрами, и прописью;
• основные характеристики и местонахождение надела, в том числе площадь, кадастровый номер;
• срок действия;
• условия возвращения переданных средств, в случае, если сделка не состоится;
• форс-мажорные обстоятельства;
• контакты обеих сторон для уведомления в случае изменения обстоятельств;
• иное.

Допускается, чтобы любую из сторон представляло доверенное лицо, с наличием нотариально оформленной доверенности.

Примерный образец договора задатка можно скачать здесь.

Алгоритм заключения договора купли-продажи

Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.

Условно их можно разделить на три части:

• Составление предварительного договора;
• Составление основного соглашения;
• Регистрация права собственности.

Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.

То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности.

Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде

нотариуса

Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора.

На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:

• Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства материнского капитала);
• Использование аванса или задатка при заключении сделки;
• Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;
• Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).

При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности. Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно.

В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы след

• В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
• В предмете договора указываются физические характеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
• В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
• Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
• Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);
• Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).

Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.

Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:

• Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
• Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);
• Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.

После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.

Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды. Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь. Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.

Правила покупки земельного участка и земельного участка с недвижимостью

Чтобы покупка участка в СНТ была оформлена правильно, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Сначала оценивается
   стоимость понравившегося имущества.
2. Стороны обсуждают
   детали сделки, готовят все необходимые
   документы.
3. Покупатель и продавец
   составляют предварительное соглашение
   купли-продажи, в котором расписываются
   нюансы грядущей сделки.

4. Обычно запрашивают
   перечисление задатка, сумма которого
   обычно составляет до 10% от стоимости
   сделки. Факт о переводе задатка
   указывается в предварительном соглашении.
5. Как только все вопросы
   и заминки будут улажены, они подписывают
   основной договор о приобретении ЗУ.
6. После производятся
   взаиморасчёты.
7. Новый хозяин
   отправляется в госорганы и регистрирует
   право собственности на землю и дом.
8. После оформления
   статуса владельца недвижимости остаётся
   лишь уплатить НДФЛ в казну.

Последним шагом станет
участие в собрании членов СНТ, посвящённому
принятию нового участника в Товарищество.
По итогам заседания будет составлен
протокол, в котором закреплён факт
вступления в организацию нового лица,
после чего хозяину ЗУ вручат членскую
книжку.

Последовательность
действий меняется, если участок продаётся
без дома:

1. Сперва нужно получить
   решение собрания СНТ.
2. После у сертифицированной
   организации заказывают проведение
   межевания ЗУ.
3. Надел ставится на
   кадастровый учёт.
4. Стороны заключают
   договор о продаже земли.
5. Продавец получает
   обещанную сумму, а приобретатель
   регистрирует свои права на объект в
   Росреестре.

Что такое земельный пай после реорганизации колхозов – правовое определение, права собственника

Земельный пай представляет собой земельный участок, объект сельскохозяйственного назначения. Согласно земельному законодательству РФ, пай может быть выдан по решению компетентных госорганов.

Как правило, земля имеет особое целевое назначение и целевой статус, поэтому использовать ее можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач.

К землям сельскохозяйственного назначения причисляют:

1. Пастбища.
2. Пашни.
3. Луга под сенокос.
4. Залежи.
5. Места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной. Например, лесополосы, заповедники и т.д.

Владельцем земельного пая может быть любое физическое лицо, которое постоянно или сезонно проживает в сельской местности и использует участок под садоводство, городничество, цветоводство и т. д.

Также владеть землей могут:

1. Специализированные учебные учреждения.
2. Предприниматели, сельские граждане, ведущие коммерческую деятельность на участке.
3. Фермеры.
4. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
5. Иностранные граждане или организации, занимающиеся огородничеством, садоводством в коммерческих целях.

Владелец земельного пая может распоряжаться им, как и любым недвижимым имуществом. Он может подарить, обменять его, сдать в аренду, завещать, оформить в залог. Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается свидетельством.

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Вид разрешенного использования и целевое назначение необходимого участка должны быть указаны в правоустанавливающей документации.

у государства

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

Как проходит регистрация

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр, отвечает за ведение Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. В этом реестре содержатся сведения обо всех учтенных объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, их владельцах и обременениях.

Когда договор уже готов и подписан, продавец и покупатель совместно обращаются в ведомство с заявлением о регистрации перехода права собственности на нового владельца. Без обращения за регистрацией невозможно завершить сделку, ведь право собственности официально останется на продавце.

Только после такой регистрации покупатель становится полноправным собственником земли и может распоряжаться ей по своему усмотрению. Кроме того, с даты государственной регистрации наступают налоговые последствия – новый владелец платит земельный налог, а прежний получает доход, который облагается НДФЛ.

Срок регистрации перехода права составляет от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности сделки и загруженности сотрудников Росреестра. В случае, если имеются какие-либо препятствия для регистрации, ее могут приостановить на срок до полугода. Если сделка совершена с грубыми нарушениями закона, в регистрации откажут.

Обратиться за регистрацией можно в любое время после заключения сделки. В любом случае не затягивайте с подачей документов в ведомство, чтобы избежать возможных рисков. Если, к примеру, в период с даты заключения договора и до подачи документов на регистрацию продавец умрет, то покупателю придется урегулировать отношения с наследниками.

Подать документы на переоформление можно:

• через МФЦ (рассмотрим ниже);
• через личный кабинет на сайте Росреестра онлайн.

Росреестр занимается только вопросами регистрации прав. Это означает, что:

• ведомство не содействует составлению договоров;
• ведомство не подтверждает факт передачи денег в присутствии своего сотрудника;
• ведомство не свидетельствует факт передачи недвижимости.

Кабинеты «Составление договоров» в офисах Росреестра не имеют никакого отношения к ведомству, в своей работе используют типовые бланки сделок и не вдаются в детали. Договор в таком офисе не гарантирует юридическую чистоту.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Основные особенности операций по земельным участкам

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

• Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
• Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
• Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
• Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Категория и коммуникации объекта

При приобретении земли под строительство, сельское хозяйство, участка в СНТ важно обратить внимание и на категорию недвижимости, и на вид разрешённого использования. Например, наделы под ИЖС определяются кадастровой службой чётко, но имеется возможность и перевода объекта из одной категории в другую. Земли сельскохозяйственной категории считаются самыми дорогостоящими, так как они могут приносить прибыль

Исходя из этого, если продавец уверяет вас в том, что вы легко сможете перевести надел в другую категорию, так как закон это позволяет, не верьте на слово, а возьмите документы и проконсультируйтесь с юристом. Более того, у вас есть законное право обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН на интересующий вас участок, откуда вы получите достоверную информацию о нём, включая наличие обременений и прочие важные характеристики

Земли сельскохозяйственной категории считаются самыми дорогостоящими, так как они могут приносить прибыль. Исходя из этого, если продавец уверяет вас в том, что вы легко сможете перевести надел в другую категорию, так как закон это позволяет, не верьте на слово, а возьмите документы и проконсультируйтесь с юристом. Более того, у вас есть законное право обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН на интересующий вас участок, откуда вы получите достоверную информацию о нём, включая наличие обременений и прочие важные характеристики.

Независимо от характеристик и привлекательности места, не торопитесь с принятием решения и подписанием договора. Желая иметь дачный дом или покупая землю в СНТ, очень важным нюансом является наличие подведённых систем коммуникации к участку. Их наличие или отсутствие существенно отражается и на цене, так как это касается благоустройства. Проверьте, как обстоят дела с водоснабжением, насколько реально подключиться к коллективному водопроводу или есть ли возможность выкопать свою скважину и имеет ли смысл

Электричество и газоснабжение не менее важно. Проводить их индивидуально для себя очень дорого

Если намечается строительство дома, система канализации тоже не на последнем месте, если вы не хотите мыть посуду в тазике и справлять нужду на улице. В любом случае проверяйте надел в соответствии с тем, чего вы хотите и чему он должен соответствовать, чтобы ваша цель реализовалась.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, является выгодным вложением денежных средств. Такая сделка является более простой, чем когда продается и покупается квартира или жилым домом, однако все равно имеет определенные особенности и риски.

Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести , особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.

Как купить землю?

Какие положены вычеты и возвраты?

Как для продавца, так и для покупателя недвижимого имущества налоговым законодательством предусмотрены налоговые льготы в виде имущественных вычетов.

• сумму дохода от продажи участка, но не более 1 млн руб.;
• или сумму затрат на приобретение реализуемого участка (без ограничения по размеру).

Покупатель, в свою очередь, может уменьшить свою налогооблагаемую базу по НДФЛ, уплачиваемую с других источников доходов (например, заработной платы) как по окончании года, так и до его завершения по письменному запросу в адрес работодателя. Налоговый вычет в этом случае рассчитывается как сумма расходов на приобретение земельного участка (в том числе и с домом), но не более 2 млн. руб.

О том, как получить налоговый вычет при продаже земельного участка, рассказано тут, а о том, как его оформить при покупке, говорится здесь.

В заключение необходимо обозначить, что гражданам выгоднее продавать земли после истечения пятилетнего срока владения. Тогда не придётся ни платить НДФЛ, ни сдавать налоговую декларацию. Но если такая необходимость возникла раньше, то хоть НДФЛ уплатить и придётся, но рассчитывать его можно не со всей суммы продажи, а с разницы между доходом и вычетом.

Правила и особенности оформления

Договор продажи оформляется в обязательной письменной форме, поскольку устный способ проведения данной сделки действующим законодательством не допускается.

Это установлено на законодательном уровне, а именно ст. 550 ГК РФ. Однако при этом разрешается оформление документа без нотариального удостоверения — для вступления его в действие достаточно наличия подписей обеих сторон.

Стоит отметить, что участие в оформлении документа юриста значительно повышает его надежность, поскольку при этом будут учтены все возможные нюансы и особенности. Нотариус может не только заверить документ, но и проверить правильность его оформления или даже полностью оформить его.

При этом нотариальное удостоверение подтверждает не только правильность оформления, но и следующие моменты:

• дееспособность обеих сторон;
• наличие у продавца законных прав на участок;
• наличие у обеих сторон необходимых документов;
• правильность их составления.

Стоит также учесть, что важнейшим условием законности договора является наличие в нем существенных условий. В соответствии со ст. 554 и 555 ГК РФ, к таким условиям относятся предмет сделки и его цена. Без правильного указания данной информации документ будет считаться недействительным, а сделка — незаключенной.

При этом в документе должны отсутствовать условия, которые являются основанием для признания его незаконным. Полный перечень таких условий приведен в гражданском законодательстве.

Как получить землю за третьего ребенка? Родители часто задают данный вопрос, так жилищная проблема является одной из самых важных. Крымчане имеют возможность получить участок в Крыму. Подробнее об этом рассказано в нашей статье. Ищете безопасный способ оплаты за квартиру? Тогда советуем вам прочесть про счета эскроу. Подробности здесь.

Плюсы и минусы для сторон

Продавцу имеет смысл продавать участок в рассрочку, например, тогда, когда цены на рынке недвижимости падают. Продавая свою землю сегодня, он определяют цену на данный момент, и уже ничто её поменять или снизить не сможет.

Важно: договор, утративший свою юридическую силу из-за задержки ежемесячного платежа покупателем, расторгается.

Недвижимость передается продавцу, а покупателю уплачиваются денежные средства с обязательным вычетом штрафа в размере 0,03% (или другая сумма, прописанная в договоре) от стоимости участка за каждый календарный день, прошедший с даты заключения сделки купли-продажи.

Что касается покупателя, для него появляется возможность приобрести землю по выгодному предложению. Сама по себе рассрочка не несёт каких-то новых рисков. Но необходимо помнить о подводных камнях самой сделки купли-продажи – проверить продавца у нотариуса: нет ли возможных обременений, честен ли он, разумно ли составлен договор (о том, как правильно проверить участок перед покупкой, мы рассказывали тут)

И важно понимать, рассрочка лишена страховки, она не защищает в случае болезни, отсутствия работы и прочих проблем

На нашем сайте вы также можете узнать о нюансах проведения сделок купли-продажи с землями сельскохозяйственного и коммерческого назначения.

Особенности покупки участка в СНТ

При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.

Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:

• цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
• на земле в товариществе можно построить дом;
• при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
• перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
• строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.

Нюансы составления договора

Уважаемые читатели! Юридические вопросы зачастую являются индивидуальными для каждого конкретного случая. У вас есть уникальная возможность проконсультироваться у грамотных специалистов, готовых оказать необходимую помощь в течение 15 минут. Задайте свой вопрос в приведенную ниже форму. Неразрешимых ситуаций не бывает!

Составляя договор, необходимо учитывать следующие нюансы:

• обе стороны, заинтересованные в сделке, подписывают договор в присутствии третьего лица;
• стоимость, способ оплаты и порядок расчетов указываются в договоре обязательно;
• укажите ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение соглашения;
• пропишите имущество, подлежащее передаче в собственность вместе с домом.

Во избежание спорных ситуаций и возможности обращения в суд для разбирательств, мы рекомендуем обратиться к юристу.

Уважаемые читатели! Юридические вопросы зачастую являются индивидуальными для каждого конкретного случая. У вас есть уникальная возможность проконсультироваться у грамотных специалистов, готовых оказать необходимую помощь в течение 15 минут. Задайте свой вопрос в приведенную ниже форму. Неразрешимых ситуаций не бывает!