Понятие ЖСК и сфера деятельности
К сфере компетенции ЖСК относится:
- заключение договоров с подрядными организациями на строительство многоквартирного дома с целью обеспечения жильем участников кооператива, дальнейшее обслуживание и ремонт возведенного здания и общедомового имущества;
- содержание помещений, находящихся в собственности ЖСК, в удовлетворяющем пожарным, санитарным и техническим нормативам состоянии, их страхование от возможных рисков и несчастных случаев;
- сдача в аренду помещений многоквартирного дома под офисы и коммерческие фирмы;
- оказание различных услуг владельцам квартир и арендаторам помещений, в том числе выдача справок, наведение порядка, проведение текущего ремонта, представление интересов собственников в суде и т.д.;
- определение доли собственников и выставление им соответствующих квитанций на оплату коммунальных услуг, а также взимание платы с арендаторов за пользование помещениями;
- контролирование соблюдения договорных обязательств участниками кооператива, подрядными организациями, нанимателями жилых помещений и предъявление исков в случае неисполнения пунктов заключённых ими договоров;
- образование домоуправления с доверением ему права распоряжаться финансами и проводить с установленной периодичностью ревизию деятельности ЖСК;
- решение возникающих вопросов на общем собрании членов ЖСК, представителем которого является выбранное правление кооператива во главе с председателем.
Внимание! После получения соответствующего разрешения в градостроительном комитете ЖСК приобретает право выступать в качестве застройщика
ДОГОВОР ЖСК (ОБРАЗЕЦ)
Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.
Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры
Нужно обратить внимание на несколько моментов
- Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
- Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
- Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
- Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
- Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
- Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии
Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)
Полномочия и деятельность ЖСК
Для того, что бы поддерживать порядок и чистоту, принимать участие реконструкции своего жилища и многое другое, были созданы ЖСК: жилищно-строительные кооперативы.
Стоит отметить, что право собственности на многоквартирную постройку у ЖСК появляется только тогда, когда дом сдан государственной комиссии.
А также он официально зарегистрирован.
Вступить в компанию можно лишь по достижению юридического лица 16 лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
Порядок зачисления в организацию следующий:
- Граждан, которые желают быть причисленными в комиссию, должно быть необходимое количество – минимум пять — шесть человек.
- Число людей должно не превышать количество квартир, которые были приобретенными.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов направлена на добровольное объединение людей под определенным руководством для осуществления успеха — дисциплины, взаимовыручки, а также руководством жилыми и нежилыми помещениями.
Основные же обязанности ЖСК следующие:
- Кооперативы осуществляют контроль, соблюдают и придерживаются жилищного законодательства, избирают главу местного самоуправления и прочее.
- Один или же два раза в год кооператив обязан провести ревизию финансовой деятельности кооператива на предмет правонарушений. Результаты оглашаются на общем собрании жильцов дома.
- Обязательно совершает проверку исполнения решений, которые были приняты на общих сборах граждан.
- Совершают проверку различных договоров, которые заключает кооператив.
- Создает проверку граждан, которые обязаны ежемесячно погашать кредит и платить деньги банку.
Если происходит так, что нарушены какие-либо права граждан, либо же не была проведена ежегодная ревизия и проверка жильцов, то комиссия обязана сообщить об этом инциденте собранию граждан.
Если же ситуация форс-мажорная — то местному самоуправлению.
У жильца дома также имеются не только права, но и обязанности перед кооперативом.
Так, например, при вступлении в организацию, человек обязан внести взнос (размер оплаты оглашает глава ЖСК). Еще нужно каждый месяц совершать выплаты и использовать жилое помещение по его прямому назначению.
Что же касается прав члена кооператива, то о них тоже стоит упомянуть:
- Право на пай может принадлежать нескольким гражданам, их количество определяет один член ЖСК по согласию этих же самых человек.
- Гражданин имеет право на сумму, выплаченную в пользу взносов.
- Человек, которому принадлежит жилая площадь кооператива, имеет полное право обменяться с другим членом ЖСК квартирой, учитывая законные рамки ЖК РФ.
Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про:
- договор участия;
- права на вступление;
- права собственности;
- а также отличия от ДДУ.
Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК.
Сельскохозяйственные
В последнее время можно наблюдать возрождение числа сельскохозяйственных кооперативов. Виды и направление деятельности их затрагивают животноводство и растениеводство, производство сырья для легкой, пищевой промышленности, продуктов питания. Благодаря тому что маленькие фермерские хозяйства объединяются в один кооператив, становится возможным решение многих проблем, которые так или иначе затрагивают любую подобную организацию. Это могут быть вопросы, связанные с обработкой земельных участков, снабжение необходимой техникой и его последующим ремонтом, реализация и сбыт готовой продукции и другие.
Виды кооперативов в сфере сельского хозяйства подразделяются на потребительские и производственные. Каждый из них призван выполнять свою определенную функцию. Первые объединяют на кооперативных началах сельских производителей для обоюдного снабжения техникой, средствами защиты от насекомых-вредителей, горюче-смазочными материалами и т. д. Сюда также можно отнести оказание услуг по уходу за животными (ветеринария). Функция производственных сельскохозяйственных кооперативов подразумевает совместную обработку земельных участков, которые находятся во владении членов организации. При этом право частной собственности сохраняется за владельцем.
Примечательно, что сельскохозяйственная кооперация призвана наращивать количество производимой продукции. Этот факт очень важен для развития государства, так как способствует тому, чтобы его граждане не сталкивались с дефицитом и нехваткой продуктов питания. Число членов данного вида кооперации не может быть менее двух. Участие в ней строго добровольное.
Жилищный накопительный кооператив: что это такое?
Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан, среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность. При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений
Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах
При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.
Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.
Важным фактом, о котором не следует забывать в случае взаимодействия с жилищными накопительными кооперативами является то, что его членами-участниками могут быть лишь граждане Российской Федерации.
Членство в ЖНК
Процесс вступления в членство ЖНК не сложен, но требует соблюдения отдельных правил.
Кто может вступить?
Членом жилищного кооператива может стать абсолютно любой гражданин Российской Федерации, который достиг возраста 16 лет (ст. 5 215 ФЗ). Главное, что его целью должно быть приобретение недвижимого имущества для проживания. Это:
- квартира;
- жилой дом;
- или улучшение своих жилищных условий.
Стоит отметить, что юридические лица не могут стать членами ЖНК.
Права и обязанности
В соответствии со статьей 7 Федерального закона 215, за членами кооператива закрепляются следующие права:
- Участвовать в управлении кооперативом.
- Иметь возможность использовать его услуги.
- Выбирать форму для участия.
- Давать свое согласие или несогласие на приобретение или строительство помещений.
- Получать жилое помещение от кооператива в свое пользование.
- Применять льготы.
- Участвовать в распределении доходов.
- Получать информацию о деятельности кооператива.
- Передавать или завещать пай.
- Получать информацию о деятельности кооператива.
- Участвовать в судебном заседании для обжалования решений.
- Получить жилое помещение в собственность.
Также существуют обязанности, которые важно выполнять. Они прописаны в статье 8 того же закона
- Соблюдение устава кооператива и выполнение решений, которые были приняты на общем собрании.
- Своевременное внесение паевых взносов.
- Нельзя препятствовать осуществлению обязанностей другими членами кооператива.
- Исполнение всех обязанностей, которые предусмотрены уставом и законом.
Порядок вступления
- Нужно написать заявление, в котором указать о желании вступить в кооператив и подтвердить согласие с уставом.
- Дождаться положительного решения руководства.
- Подать данные из своего паспорта с целью внесения в реестр ЖНК.
- Оплатить вступительный взнос и внести первый пай.
- На руки выдается документ, который подтверждает членство в кооперативе.
Каждое объединение устанавливать свою сумму, она не урегулирована законодательством.
Прекращение
Статья 9 Федерального закона 215 рассказывает о прекращении членства в кооперативе. Такое развитие событий возможно в нескольких ситуациях.
- Добровольный выход из кооператива.
- Передача пая другому лицу.
- Лицо было исключено за какие-либо проступки.
- Взыскание было обращено на пай.
- Член кооператива умер.
- Ликвидация кооператива.
Но даже прекращение членства в кооперативе не может освободить его бывшего участника от обязанности по внесению взносов, которые он еще не исполнил. До момента выхода из кооператива, пайщик должен внести все платежи, которые не успел. В противном случае, в отношении него будет инициировано судебное разбирательство.
Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе
Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.
Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.
Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.
Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.
Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.
Его размер зависит:
- От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
- От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.
Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.
К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.
Рыболовецкие
В населенных пунктах, где основным доходом является рыболовный промысел, можно встретить рыболовецкие кооперативы. Это довольно своеобразный вид кооперативов, основная деятельность которого связана не только с ловлей моллюсков и различной рыбы, но и с их разведением. Большая популярность данного вида организации отмечается в таких странах, как Япония, Индия и еще порядка 80 других стран мира. Если говорить о нашей стране, то принято приравнивать рыболовецкие кооперативы к сельскохозяйственным.
С экономической точки зрения развитие подобного вида кооперации позволяет справиться с глобальными проблемами рыболовства не только на территории внутренних водоемов, но и в прибрежных водах.
Преимущества и недостатки ЖНК
Учитывая все факторы, которые непосредственно связаны с участием гражданина в процессах, за которые ответственен ЖНК, следует перечислить преимущества и недостатки, которыми отличается подобный вид кооперативов.
Преимущества:
При помощи ЖНК каждому члену-участнику предоставляется отличная возможность воспользоваться помощью при оформлении документов для получения жилья, которую предоставляет кооператив. Член-участник имеет возможность доступа к информационной базе, которой владеет кооператив. Данные факты непосредственно говорят в плюс участия в одном из жилищных накопительных кооперативов.
В основном кооперативы пользуются услугами крупных и проверенных банков, ввиду чего весь процесс работы данных организаций страхуется именем и имиджем банков
Данный факт так же должен положительно сказываться на принятие решений о вступлении в ЖНК в качестве члена-участника, или же на отказ от подобной возможности.
Возможность выбора жилищного помещения по собственному желанию также огромный плюс в случае взаимодействия физических лиц с ЖНК.
Важно учесть, что при пользовании услугами ЖНК имеется возможность оплачивать жилищное помещение по низким процентам, что на сегодняшний день является значительным преимуществом данного метода приобретения жилья.
Недостатки:
Несмотря на перечисленные выше преимущества жилищных накопительных кооперативов, данная форма социально-экономического объединения имеет ряд достаточно серьезных недостатков, ввиду которых заинтересованным лицам следует задуматься, стоит ли и вправду вступать в подобные предприятия в качестве участника.
В юридической практике известны случаи, когда ввиду отсутствия государственной регистрации, участниками одного и того же жилищного участка или помещения становилось сразу определенное количество людей. Это один из самых главных недостатков подобного рода потребительской деятельности.
Вторым негативным аспектом, о котором следует помнить, является факт того, что ЖНК – это единственное исключение в Жилищном Кодексе Российской Федерации в плане формы организации по возможности требования дополнительного внесения денежных средств.Согласно законам РФ, жилищные накопительные кооперативы в праве затребовать от собственных членов дополнительные взносы на достройку, пристройку или же реконструкцию определенного строительного объекта по договору, который ранее уже был выполнен.
При этом интересным фактом следует напомнить то, что особых ограничений в плане размеров данных дополнительных взносов документально не зафиксировано, то есть они могут очень сильно превышать изначальные оговоренные в договоре суммы.
Еще одним крайне негативным фактором при вступлении в жилищный накопительный кооператив является то, что все накопительные взносы, получаемые от членов-участников, не возвращаются, за исключением целевых. Но даже и в случае споров о возврате целевых взносов члена-участника ЖНК поджидают достаточно большие юридические проблемы, связанные с возвратом данных средств.
Еще одной юридической особенностью ЖНК является факт того, что это – некоммерческая организация, ввиду чего её перечень обязанностей моментально сокращается до минимального
Если учесть во внимание, что зачастую в договорах не особо четко прописываются условия предоставления жилища, то имеется возможность, что член-участник получит данное жилье только лишь с задержками и завышенными издержками.
Перед тем, как принять окончательное решение о вступлении в ЖНК, следует обязательно подумать о всех недостатках и преимуществах участия в подобного рода потребительских объединениях. И в случае, если Вы все-таки решаетесь на подобное действие, обязательно проверяйте все документы и подписываемые с ЖНК договора, только в таком случае Вы будете готовы к любому развитию событий.
Еще больше о ЖНК рассказал Сергей Миронов в следующем видео.
Наверняка вас заинтересует бухгалтерия ЖСК при ипотеки. на нашем сайте вы также сможете найти информацию о:
- правах собственности в ЖСК;
- правлении;
- председателе;
- выплате паев;
- договоре;
- и отличиях ДДУ.
Очередь подошла
От вступления в кооператив до реальной сделки по покупке квартиры может пройти максимум два года. Таков максимальный срок, установленный законом. Но на практике пайщик получает собственное жильё через полгода – год. А в некоторых случаях — через шесть месяцев.
Когда пайщик получает информацию, что в кооперативе набралось достаточно средств для покупки, он приступает к поиску. Купить жильё можно в любом регионе России. Как правило, у кооперативов есть налаженные связи с агентствами недвижимости по всей стране. После того, как идеальная квартира найдена в дело вступают юристы, которые от имени кооператива проверяет все документы, готовятся к сделке и её сопровождают.
Интересный нюанс, который, на первый взгляд, можно принять за ограничение. Но, по сути, оно может оказаться большим плюсом.
Квартира, которая покупается через кооператив, оформляется в собственность объединения до момента, пока пайщик не выплатит всю сумму долга. А кооператив, в свою очередь, оформляет договор доверительного управления для пайщика. И он может делать с квартирой всё, что хочет. Без особых ограничений.
Минусы сотрудничества
Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:
- выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
- если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
- для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
- ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.
Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.
ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.
Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.
Как работает кооператив
Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации, по сути, кассы взаимопомощи. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам и признаются некоммерческими корпоративными организациями.Такой кооператив не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли.
По сути, пайщик кооператива приобретает жилье в рассрочку. Собирается несколько пайщиков и вскладчину приобретает жилье для одного.
Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.
По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего, и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.
Есть проблема: первому члену кооператива квартира покупается достаточно быстро, а остальным, если кооператив не получит дополнительного притока финансовых средств, придется ждать. Как быть? Привлекать кредиты кооператив не может — так как это некоммерческая организация, получать доход от вложений также не может.
Привлекаться могут быть только средства новых членов кооператива или целевое государственное финансирование. В современной России несколько десятков жилищных кооперативов — и в силу указанных особенностей привлечения финансирования это либо кооперативы в мегаполисах, либо кооперативы с существенной долей финансирования со стороны субъектов Федерации.
В кооперативах, учрежденных региональными администрациями, как правило, состоят бюджетники. ЖК без госфинансирования открыты для всех. При этом большинство жилищных кооперативов без государственного участия приобретают квартиры все-таки довольно медленно.
Жилищный кооператив «Бест Вей» первый из кооперативов без финансирования со стороны субъектов Федерации, который сумел гарантировать покупку за год — за счет того, что он работает во многих регионах России и обеспечивает довольно быстрый приток новых членов. Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.
Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат. Сведения о кооперативе раскрываются на сайте кооператива bestwaycoop.com.
При этом гарантией выполнения обязательств перед членом кооператива, а также гарантией того, что у кооператива не появится дыра в бюджете после выхода пайщика является кооперативная собственность на квартиру: объект недвижимости просто реализуется на открытом рынке. Чтобы не возникало проблем, квартира перед покупкой тщательнейшим образом анализируется как юристами, так и независимыми оценщиками: это основная статья расходов кооператива.
